Segregamos o Dividimos tu Local o Vivienda

Proyecto de Segregación de inmueble

Te ayudamos a dividir legalmente tu vivienda o local en dos o más unidades independientes. Para realizar la segregación de un inmueble es necesario que cada unidad resultante tenga unas dimensiones mínimas y que se cumplan todas las normas urbanísticas vigentes. Hay que analizar el estado del edificio y del inmueble en detalle. El proceso tendrá dos etapas: La fase administrativa donde se tramitan documentación y permisos, y la fase de ejecución en la que se lleva a cabo la separación de los inmuebles según el proyecto realizado conforme las necesidades del cliente.

Segregación y División

Para crear nuevas propiedades a partir de un inmueble, hay dos opciones: La división o la segregación. Ambas son distintas, pero el resultado final es parecido. Por eso, a veces se les llama de la misma forma.

  • La División consiste en partir el inmueble en dos, creando pues dos nuevas propiedades diferentes. El inmueble original a todos los efectos deja de existir.
  • La Segregación es cuando se separa una parte del inmueble obteniendo una nueva propiedad independiente. El inmueble original sigue existiendo y manteniendo sus características, pero ahora con menor superficie.

En ambos casos, se debe seguir un procedimiento administrativo que asegure que las nuevas propiedades cumplen con la normativa legal vigente en el Código Técnico de la Edificación, Plan General del municipio y otras leyes municipales y autonómicas. Además, normalmente se debe hacer una reforma del inmueble y solicitar la Licencia de Primera Ocupación o la licencia de funcionamiento si se trata de un local comercial. El proyecto debe estar firmado por un Arquitecto.

Cada unidad en la que se fraccione la vivienda, local, oficina o inmueble original siempre debe cumplir de forma autónoma su propia normativa.

¡Importante! Requisitos para la segregación

Requisitos para segregar un inmueble (local o vivienda) en dos o más viviendas

Cada municipio tiene sus propias normas urbanísticas que hay que cumplir para crear nuevas viviendas a partir de un inmueble. Estas normas pueden variar, pero en general se exigen las siguientes condiciones aplicables al ayuntamiento de Madrid:

1.

Todas las viviendas deben cumplir con ser Vivienda Exterior, es decir, deben tener al menos una ventana que dé a la calle o a un espacio privado de la parcela. La ventana debe estar en una habitación que tenga al menos 12 m2 de superficie útil y que pueda albergar un círculo de al menos 2,70 m de diámetro, tangente a la fachada donde se sitúe el hueco. Se deberá ocupar la fachada en una longitud de al menos 3 m. Además, las viviendas deberán cumplir con las normas de accesibilidad y prevención de incendios que se aplican a cada caso

2.

Todas las viviendas deben tener un Programa de Vivienda Mínimo, que consiste en tener un salón-comedor, una cocina, un dormitorio y un aseo. La superficie útil mínima de la vivienda debe ser de 38 m2, sin contar las terrazas, balcones y otros espacios que no sean habitables. Se puede admitir una superficie útil de 25 m2 si la vivienda solo tiene un salón-comedor-cocina que sirva de dormitorio y un aseo (estudio). Las habitaciones que componen la vivienda deben cumplir unas condiciones mínimas de tamaño, ventilación y funcionalidad. Por ejemplo, la cocina debe tener una chimenea para evacuar los gases, el pasillo debe tener una anchura mínima de 85 cm y el tendedero debe tener un sistema de protección que oculte la ropa tendida desde el exterior.

3.

La Altura Libre Mínima de cada vivienda debe ser de 2,50 m en el 75% de su superficie útil y de 2,20 m en el resto.

4.

En cuanto a los Huecos de Paso, se debe cumplir que la puerta de acceso a cada vivienda tenga unas dimensiones mínimas de 2,03 m de altura y de 82,50 cm de anchura. Las puertas interiores deben tener al menos 72,50 cm de anchura, salvo para el aseo, que puede tener una anchura de 62,50 cm.

5.

Respecto a la Salubridad, todas las piezas habitables de una vivienda deben ser exteriores, es decir, deben tener ventanas que den al exterior y que les proporcionen luz y aire natural. Las ventanas de las habitaciones deben ocupar al menos el 12% de la superficie útil de esa estancia para garantizar una iluminación natural adecuada. Las ventanas de las habitaciones deben poder abrirse al menos el 8% de la superficie útil de la estancia para garantizar una ventilación natural suficiente. Los espacios que no sean habitaciones, como los aseos, las despensas, los trasteros, los locales de instalaciones, etc. pueden tener ventilación natural directa o solamente forzada mediante sistemas mecánicos. Las viviendas nuevas no pueden tener habitaciones en plantas por debajo de la planta baja o con el suelo más bajo que el terreno que las rodea, salvo que se trate de viviendas unifamiliares, que pueden tener habitaciones en la planta que está justo debajo de la planta baja, siempre que cumplan con los requisitos de iluminación y ventilación natural. Para ello se pueden construir patios ingleses con anchura mínima de 2,50 m.

Requisitos para segregar un inmueble (local o vivienda) en dos o más locales

Cada municipio tiene sus propias normas urbanísticas que hay que cumplir para crear nuevos locales a partir de un inmueble. Estas normas pueden variar, pero en general se exigen las siguientes condiciones aplicables al ayuntamiento de Madrid:

1.

Hay que comprobar Viabilidad y Uso Permitidos, y por lo tanto que la actividad que se quiere realizar en el local está permitida por las normas urbanísticas. La mayoría de las actividades son compatibles o admisibles en la planta baja, pero hay que verificar cada caso con detalle, porque hay zonas con limitaciones de uso según la actividad. Si el local está en una primera planta o superior y no es oficina, despacho o consulta, tiene que tener una entrada independiente de la de las viviendas (portal).

2.

El local tiene que cumplir unos Requisitos Mínimos de tamaño, forma y seguridad. Para cumplir con la altura libre mínima, el espacio entre el suelo y el techo tiene que ser de al menos 2,50 m, salvo en zonas no habitables como aseos, pasillos, almacenes y cuartos de instalaciones, donde se puede reducir a 2,20 m. En algunas actividades concretas, esta altura puede aumentar hasta los 3,00 m. Entreplantas y sótanos deben estar legalizados o incluidos en la licencia anterior del local, y cumplir con las normas de evacuación y seguridad. Las escaleras tienen que tener unas medidas mínimas:

      • Si hay acceso al público 100 cm de ancho, 28 cm de huella, entre 13 cm y 17,50 cm de contrahuella y 2,20 m de cabezada.
      • Si no tienen acceso al público 80 cm de ancho, 22 cm de huella, 20 cm de contrahuella máxima y 2,20 m de cabezada.

3.

El local debe estar adaptado a la normativa de Accesibilidad con un itinerario de ancho mínimo de 1,20 m sin escalones, salvo imposibilidad técnica en casos justificados.

4.

El local tiene que tener Aseos según el tipo de actividad y el aforo, separados por un anteaseo. Debe haber un aseo accesible cuando la normativa lo exija por tratarse de aseos de uso público o de empresas de más de 50 trabajadores.

5.

Si el local presenta algún Grado de Protección Patrimonial (parcial, estructural o integral), o si está catalogado como bien de interés cultural o patrimonial, lo más rápido y recomendable es mantener el estado original y no hacer cambios. Si no, podría necesitarse un dictamen e informe previo de la Comisión de Patrimonio.

6.

El local debe contar con Ventilación, todas las estancias han de tenerla ya sea de forma mecánica o natural. La expulsión de aire debe ser a una distancia mínima de 2 m a ventanas laterales, 2,50 m a superiores, 2,50 m por encima de la acera y a 3,50 m de la fachada opuesta. La salida de humos tiene que hacerse hacia la cubierta del edificio, superando en un metro cualquier elemento en un radio de 15 m. La normativa para calderas y calentadores es similar, pudiéndose sacar a fachada o patio conforme emisiones de NOx y potencia nominal. Los hornos eléctricos según potencia se pueden excluir de esta normativa.

7.

Para cumplir con la Normativa Anti-incendios, el ancho mínimo de pasillo con acceso público será de 1 m (80 cm si no es de uso público y lo usan menos de 10 trabajadores). La distancia máxima de recorrido hasta el exterior deberá ser de 25 m. Todos los recorridos de evacuación deben estar dotados de luz de emergencia, sistemas anti-incendio conforme uso y superficie, como mínimo con un extintor cada 15 m y sistema de extinción automática en salidas de humos.

Procedimiento

En primer lugar hay que comprobar que el inmueble cumpla con las normas urbanísticas, el Código Técnico de la Edificación y los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad para su nuevo uso. El Plan General de Ordenación Urbana de los ayuntamientos es el que determina los usos compatibles, admisibles y característicos de cada inmueble. Si se quiere segregar una vivienda de un local comercial, hay que ver si el uso comercial es compatible con el uso residencial en esa ubicación, por ejemplo. También hay que comprobar que la segregación o la división no está prohibida por la Ley de Propiedad Horizontal o por las normas urbanísticas. En algunos casos, puede haber limitaciones para dividir o segregar un inmueble. Si por ejemplo se quiere dividir un local en dos viviendas, hay que ver si el local tiene suficiente superficie para albergar dos viviendas con las condiciones mínimas requeridas.

Antes de continuar, se debe solicitar permiso y aprobar la segregación o la división en la comunidad de propietarios, si no hay un régimen específico en los estatutos de la comunidad (lo cual no es habitual). En este caso general se necesita el voto favorable de 3/5 de los propietarios. En esta votación, se fijan los nuevos coeficientes de participación de las nuevas propiedades. Además, hay que respetar los elementos comunes del inmueble y no alterarlos.

Tras estos pasos previos, el Arquitecto redactará el proyecto técnico, firmado y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos correspondiente. El proyecto debe incluir la segregación o la división y el nuevo uso que se le quiera dar a las nuevas propiedades.

Finalmente, este proyecto junto con otra documentación adicional, se presentará en el ayuntamiento para que apruebe la segregación o la división y se otorgue la Licencia de Primera Ocupación o la licencia de funcionamiento del local comercial, tras lo cual se debe hacer la escritura de las nuevas propiedades en el notario y llevarla al registro de la propiedad.

1. Estudios Previos

  • Visita al local y toma de datos iniciales.
  • Reunión con el cliente, croquis, esquemas y planos para definir el diseño definitivo del inmueble.
  • Consulta de la normativa y reunión con los técnicos municipales caso fuera necesario aclarar la viabilidad del proyecto.

2. Proyecto Básico y de Ejecución

  • Redacción conjunta del Proyecto Básico y de Ejecución acorde a la distribución deseada: Planos de emplazamiento y situación, planta general, planos de instalaciones (electricidad, abastecimiento de agua y saneamiento, climatización), planos de estructuras, alzados y secciones, memoria descriptiva y constructiva según el Código Técnico de la Edificación, pliegos de condiciones generales y particulares, mediciones y presupuestos. Inclusión de anexos necesarios al proyecto.
  • Justificación del Código Técnico de la Edificación (CTE).
  • Justificación del cumplimiento de la normativa municipal.
  • Justificación del cumplimiento de la normativa autonómica.
  • Visado del proyecto en el Colegio Oficial de Arquitectos correspondiente (COAM, COACM, COACV,…)

3. Licencia Urbanística

Opcional: Tramitación de la Licencia Urbanística para el cambio de uso mediante procedimiento ordinario común, si el cliente desea que nos encarguemos de todo. También podemos hacer la redacción y trámite de los documentos oficiales requeridos ante el ayuntamiento correspondiente si se desea.

4. Dirección de Obra

  • Dirección, supervisión y liquidación de obra.
  • Certificado Energético de la obra terminada.
  • Redacción del Certificado Final de Obra.
  • Recopilación en soporte digital de toda la información gráfica y técnica del proyecto y de la obra.

5. Gestiones Urbanísticas

Opcional: Podemos encargarnos de la gestión y tramitación del cambio de uso en catastro de local a vivienda si el cliente así lo prefiere. También podemos gestionar y tramitar la Licencia de Primera Ocupación.

Se informará al cliente del coste de visado, valores de IVA, tasas urbanísticas por prestación de servicios, ICIO, fianza de residuos y demás importes no incluidos en nuestros servicios antes de comenzar.

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